תהליך מכירה או רכישה של דירה עלול להיות מאתגר מבחינות רבות. התהליך כולל ניירת הקשורה לבעלות, מסמכים להערכת שווי השוק של הנכס ע"י שמאי לפני הרכישה (שגם יידרשו ע"י השמאי מטעם הבנק למשכנתאות אם נדרשת משכנתא), קביעת המחיר ולוח התשלומים, ומסמכים ותהליכים משפטיים נוספים. יחד עם זאת, בגישה, בתכנון ובאסטרטגיה נכונים אפשר לצלוח את האתגרים הנלווים. במאמר זה אסקור את תהליך העבודה בייצוג ברכישת דירה כפי שהוא נעשה במשרדי, החל משיחת הטלפון הראשונה ועד להשלמת רישום הזכויות על שם הרוכש בעסקת רכישה או עד וידוא קבלת מלוא התמורה בידי המוכר בעסקת מכירה.
- שיחת הטלפון הראשונה – בשיחת הטלפון הראשונה נוודא את אופן רישום הזכויות בנכס (אם ידוע לכם), מחיר הדירה, האם רובצת משכנתא על הדירה, סוגיות שעלולות לעכב או לשבש את העסקה כגון קיומם של ליקויי בנייה או חריגות בנייה הידועות למוכר, וכן מאפיינים אישיים של מוכר ורוכש הדירה שיש בהם להשפיע על חבות המס. לאחר מכן נקבע פגישה ראשונית. כן ייתנו הנחיות להמשך התנהלות מול המוכר על-מנת שלא לייצר הסתמכות נוספת (כמו טעות נפוצה של רוכשים לחתום על זכרון דברים מבלי להתעייץ עם עו"ד לפני כן). עוד בשלב זה נמליץ לכם לפעול לקבלת אישור עקרוני למשכנתא – על כך תוכלו לקרוא בהרחבה כאן.
- פגישה ראשונית – בשלב זה משולמת מקדמה על חשבון שכר הטרחה, ונערכת בדיקה ראשונית של המסמכים על מנת לוודא שהרוכש מודע לכלל הזכויות וההתחייבויות הנוגעים להליך רכישת הדירה. שלב זה נועד על מנת לסייע לרוכש לבחון את כדאיות העסקה ואת הסיכונים הנלווים אליה לפני שמתקדמים לשלב מחייב משפטית.
מה קורה אם מגלים בעיה בשלב הזה? אם מגלים בעיה שוקלים את היתרונות והחסרונות – אם מחליטים שלא לרכוש את הנכס – אנחנו אתכם לנכס הבא. אם מחליטים לרכוש את הנכס למרות הבעיה שהתגלתה – פועלים מול המוכר ומבצעים הקצאת סיכונים מתאימה אחרת לא רוכשים. בעסקת מכירה מקובל שעורך הדין של המוכר מנסח את הסכם המכר, ולכן הטיוטה הראשונה מכילה תנאים רבים שהם לטובת המוכר. במהלך הפגישה הראשונה נעבור על התנאים המשפטיים והמסחריים שיהיו כתובים בחוזה במטרה להתאים אותם לצרכים שלכם ולהקל על יישום השלבים הכרוכים בהמשך התהליך. בחוזה רכישה מקבלן שמנוסח ע"י עוה"ד של הקבלן יש תנאים רבים במיוחד שרובם פועלים לטובתו של הקבלן. אנו נפעל לשנות חלק מהם על-מנת לתת מענה לסיכונים אפשריים, ולייצר תהליך התנהלות סדור על-מנת שהעסקה תעבור על מי מנוחות.
- בדיקות מקדמיות – אחרי פגישה הראשונה נערכות בדיקות מקדמיות ביחס לשלושה היבטים:
- היבטים משפטיים – בדיקות הנוגעות למצב רישום הזכויות בנכס, שיעבודים ותנאים מגבילים כמו הערות אזהרה עיקולים, משכונות וכיו"ב.
- היבטים תכנוניים – בדיקה של היתרי בנייה, ייעוד השימוש, התאמות וחריגות בנייה במידה וקיימות וכדומה. בשלב זה יכול שיהיה צורך לבצע שמאות מקדימה. בדיקות אלה נערכות מול רשויות מקומיות וועדות לתו"ב שיש יתרון לעו"ד מקומי עם הירכות וניסיון בהתנהלות שוטפת מולן.
- היבטים פיננסיים – היבטים המתייחסים לאיסוף נתונים אודות עלויות רכישת הדירה וההוצאות הנלוות לרכישה, סקירת האפשרויות לקבלת מימון בנקאי במקרה הצורך, וכמובן התאמת העסקה לגובה התקציב שהגדרתם. במקרים מסויימים יכול שיהיה צרוך לבצע שמאות מקדימה.
- היבטים הנדסיים – ההיבטים ההנדסיים מתייחסים לאיסוף נתונים הנוגעים למצב הפיזי של הדירה, על מערכותיה ועל מתקניה. בין היתר, בשלב זה ניתן לערוך בדיקה לאיתור פגמים וליקויים באמצעות מומחה הנדסי.
- החלפת טיוטות – בשלב זה מתקיים המשא ומתן המשפטי על סעיפי החוזה. כששני עורכי דין מנוסים עוסקים במלאכה, וחותרים לקדם חתימת חוזה ביעילות ובהקדם – תנאי החוזה משתנים מאלה שהיו בטיוטה הראשונה ומתגבש חוזה הוגן ומאוזן יותר.
- פגישה שנייה (אופציונאלית, מתקיימת באופן פרונטאלי או בהיוועדות חזותית) – לאחר שמתגבשת טיוטה סופית סוקרים בפגישה את החוזה כפי שהתגבש ועורכים תיאום ציפיות ביחס להתנהלות לאחר חתימת ההסכם כדי להבטיח שיתוף פעולה וקיום יעיל וחלק של ההתחייבויות של כ"א מהצדדים. הפגישה היא אופציונאלית בהתאם למעורבות הרוכשים בשלב החלפת הטיוטות – יש רוכשים שמעוניינים לעקוב אחר התהליך ולכן הפגישה השנייה מתייתרת עבורם שכן הם מעורים בשינויים שנערכו בחוזה. יש רוכשים שמעדיפים להיות מעורבים פחות ולכן הפגישה היא המעמד בו מתעדכנים בדבר השינויים בחוזה.
- חתימת חוזה המכר – הרגע המרגש. המוכר הרוכש ועורכי הדין מתכנסים (בדרך כלל במשרד עורך הדין של המוכר או במשרד המכירות של הקבלן-המוכר, לפי העניין). אנו נבדוק את המסמכים לפני החתימה, לוודא שהם תואמים לטיוטה הסופית שגובשה, ונוודא ששאר מסמכי העסקה נכונים ותקינים, ומכילים את ההצהרות הנכונות לרשויות ויאפשרו להשלים את רישום הדירה על שם הרוכש. כמו כן אנו נצלם חלק מהמסמכים עליהם תחתמו בזמן אמת, ולו למען הזהירות למקרה הנדיר שבו המסמכים יפגעו בשריפה או יאבדו במשלוח (כמו לדוגמא חוזה רכישה מקבלן שנשלחים למשרדי הקבלן לצורך חתימה אחרי הרוכש ולא נחתמים במקום).
- התשלום הראשון – התשלום הראשון מבוצע באמצעות שיק בנקאי שמפיק הרוכש ע"ש המוכר. השיק מוחזק בנאמנות ע"י עורך הדין של המוכר, ועוה"ד של הרוכש מקבל טופס שמאפשר לרשום הערת אזהרה. בעסקת רכישה מקבלן התשלום הראשון מתבצע באמצעות פנקס תשלומים, כמו כל תשלום בעסקה כזו.
- ביצוע יתר התשלומים – יתר התשלומים מבוצעים במועדים שנקבעו בחוזה, כאשר בטרם כל תשלום נבקשכם לוודא מולנו שבוצעו כל השלבים הנדרשים ע"י הצד השני. למשל לפעמים חלק מהתשלומים מותנים בהצגת אישורים וחשוב לוודא שכספים לא יעברו בטרם הוצגו האישורים שסוכם שיוצגו בכפוף לאותו תשלום. כך גם ברכישה מקבלן לעיתים תשלומים תלויים בהתקדמות הבנייה וחשוב לוודא שבוצע השלב המצדיק ביצוע התשלום הבא.
- התשלום האחרון – לפני ביצוע התשלום האחרון אנו נעמוד עמכם בקשר ע"מ לוודא שכל המסמכים הנדרשים לצרוך רישום הדירה על שמכם קיימים או שהובטחו בערובה מתאימה.
- קבלת חזקה – מועד מסירת החזקה על הדירה נקבע על ידי שני הצדדים במסגרת הסכם המכר. בשלב זה המוכרים מוסרים לידי הקונים את החזקה הפיזית בדירה אל מול התשלום האחרון של יתרת התמורה ואת כלל המסמכים המשפטיים הנדרשים לרישום ולהעברת הזכויות בדירה. בטרם קבלת החזקה אנו ננחה אתכם כיצד לנהוג ע"מ לוודא קבלת הדירה במצב שבו ראיתם אותה עובר לרכישה (דירת יד2), או כיצד להתנהל ב"פרוטוקול המסירה" הראשון והסופי (רכישה מקבלן). לקריאה נוספת על קבלת חזקה קיראו את המאמר הבא.
- השלמת הרישום – שלב רישום הזכויות בדירה הינו השלב האחרון במסגרת עסקת רכישת דירה. מטרת שלב זה הינה להשלים את תהליך הרכישה מבחינה קניינית באמצעות רישום הזכויות בדירה על שמם של הרוכשים במרשם המתאים בהקדם האפשרי.
- הדירה על שמכם! אנו נדאג לעדכן אתכם בדבר השלמת רישום הזכויות על שמכם ולאחל לכם הצלחה ונחת מהנכס שרכשתם!
אביב גלמן – עורך דין מקרקעין שעליכם להכיר
אביב גלמן הינו עו"ד מומחה לדיני מקרקעין, לייפוי כוח מתמשך ולקנייה ולמכירה של דירות מגורים. עו"ד גלמן ילווה אתכם לאורך כל שלבי הליך רכישת דירה וידאג שכלל זכויותיכם ימומשו באופן המיטבי. אתם לפני עסקת רכישה או מכירה ויש לכם ספקות או התלבטויות? צרו קשר כבר היום עם עורך דין אביב גלמן, ונסייע לכם לעשות סדר בכל הנוגע לעסקה.
כל הזכויות שמורות לעו"ד אביב גלמן © 2024
האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי ואיננו תחליף לייעץ משפטי פרטני ואישי.
