מסירת החזקה הינה "הגביע הקדוש" של כל עסקת נדל"ן – שלב-השיא, השלב שבו מסתיימים כל תהליכי העסקה, מוכר הנכס מוסר, פיזית, את החזקה בנכס לרוכש, יתרת התמורה משולמת, והמסמכים הנדרשים לצורך העברת הנכס בטאבו עוברים ממוכר הנכס אל הרוכש.
עניין אחד שחשוב לזכור הוא שמהבחינה המשפטית, תשלום יתרת תמורת הנכס אינו מותנה ברישומו של הנכס בטאבו על שם הרוכש, אלא במסירת החזקה בנכס ובמסירתם של המסמכים הרלוונטיים לצורך רישום זה.
אם כן, למעשה, שלב זה הוא השלב שאמור לסיים, טכנית ומשפטית, את כל התהליכים וההליכים הקודמים לו, ולאחריו – הצדדים, במרבית המקרים, כבר אינם חייבים זה לזה דבר וחצי דבר (על המקרים שבהם אין הדבר כך – נרחיב בהמשך בחלק הנוגע לאספקט המשפטי של מסירת חזקה).
מה קורה בעת מסירת חזקה מהבחינה הטכנית?
כשהמדובר בנכס נדל"ן הנרכש מקבלן (כלומר, דירה חדשה) נהוג לערוך במועד מסירת חזקה פרוטוקול, שבו מאשר רוכש הדירה כי הדירה הועברה לידיו בהתאם למפרטה הטכני ובמצב ראוי. הליקויים ו/או אי-ההתאמות הקיימים בין הדירה במציאות לבין המפרט יצוינו על ידי הרוכש בפרוטוקול זה, והקבלן יידרש לתקנם בהתאם לחוזה המכר שנערך בין הצדדים והוראותיו של חוק המכר (דירות), תשל"ג – 1973. לעיתים, לפני מסירת החזקה, ייערכו הקבלן והקונה סיור מקדים בנכס, וזאת, במטרה לאתר את הליקויים ואי-ההתאמות בעוד מועד, כדי שניתן יהיה לתקנם עד למעמד מסירת החזקה בנכס.
במקרים בהם הדירה שנרכשה היא דירת מיד שנייה, במעמד מסירת החזקה תימסר לקונה את הדירה לרוכש כשהיא נקייה, תקינה, ולרוב, אף פנויה וריקה מכל חפץ או אדם, בהתאם למסוכם בין הצדדים בחוזה המכר שנחתם. גם במצב זה יש לערוך פרוטוקול מסירה ובו יצוינו קריאות עדכניות של מוני החשמל, המים והגז, בכדי לבצע העברה מסודרת שלהם מהמוכר לבעלים החדשים.
מהי מסירת חזקה מהבחינה המשפטית?
מעבר לפן הפיזי / טכני של העברת הדירה לידיו של הרוכש, קיים למסירת חזקה גם פן משפטי הנוגע להעברת כלל הזכויות המשפטיות החלות על הנכס מהמוכר אל הרוכש.
הן מנקודת מבטו של הרוכש והן מנקודת מבטו של המוכר, השאיפה המשותפת היא ביצוע התשלום האחרון והסופי במועד מסירת החזקה הפיזית של הדירה, כנגד קבלת זכויותיו המשפטיות של הרוכש בה. כך, שלמשל, מהבחינה התיאורטית, ניתן יהיה להתייצב בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו) במועד מסירת החזקה בדירה לשם העברת הזכויות עליה לרוכש. אולם, ישנם מקרים בהם מתעוררים קשיים או מכשולים המקשים על ביצוען במקביל של הפעולות הללו (לדוגמה, חוסר באישור מסוים שהוא חלק חיוני מסט מסמכי העברת בעלות וזכויות). במקרים כגון זה, לרוב, מועד מסירת החזקה לא ידחה, הרוכש ישלם למוכר הדירה את מלוא יתרת התמורה, אולם חלק ממנו יופקד בנאמנות אצל עורך דין בכדי הבטיח את המצאתם על ידי הרוכש של כלל האישורים והמסמכים החסרים לצורך השלמת העברת הזכויות בדירה לידיו של הרוכש. הסכום המופקד בנאמנות ישוחרר לידיו של המוכר רק לאחר קבלת האישורים החסרים לצורך העברת הזכויות על שם הקונה.
מצב נוסף בו מסירת החזקה הפיזית אינה תואמת במועדה למסירת החזקה המשפטית בדירה, מתייחס למקרים בהם לא ניתן למסור לידי הרוכש את החזקה הפיזית בדירה, ומסירת החזקה הינה משפטית, למשל, המקרים בהם הנכס מושכר כרגע לאדם שלישי. כאן, פירוש המסירה המשפטית הוא כי מעת העברת החזקה המשפטית מהמוכר לרוכש, עוברים אל הרוכש כל החובות והזכויות המעוגנות בהסכם השכירות שנחתם עם שוכר הדירה. הוא, אמנם, יהיה זכאי לקבל את דמי השכירות ממועד זה ואילך, אבל תחולנה עליו גם חובותיו של המשכיר שמכר לו את הדירה. לכן, במקרה כזה, חשוב לא רק לדאוג שבמועד העברת החזקה המשפטית יוסבו מהמוכר לרוכש כל ההמחאות והבטוחות שנמסרו למוכר הדירה, אלא שגם חוזה השכירות שנחתם בין מוכר הדירה לשוכר אותה ייבדק היטב ולעומק על ידי עורך דין מקרקעין. זאת, מאחר ומרבית חוזי השכרת הדירה עלולים לכלול בתוכם "מוקשים" קטנים וסמויים, שרק עורך דין מקרקעין מנוסה מסוגל לגלות אותם ולהתריע על קיומם. בהחלט יתכן שמה שהיה נוח (או, לפחות נסבל) כמשכיר, למי שמוכר את הדירה – ייחשב כלא מקובל על הבעלים החדשים שלה.
לסיכום
רכישת דירה היא תהליך משמעותי בחייכם, אשר, מעצם מורכבותו, עלול להכיל בתוכו סוגים שונים של פחים ומוקשים, הן טכניים והן חוקיים. לרשותכם, רוכשי הדירות, שחשוב להם לעבור אותו בהצלחה, עומדים הייעוץ והליווי המקצועי המנוסה של משרד אביב גלמן – משרד עורכי דין מקרקעין.
