איחור במסירת דירה שנרכשה מקבלן עלולה לגרור עוגמת נפש רבה, במיוחד כשהודעה בדבר האיחור מגיעה באופן מפתיע ומבלי שהרוכשים נערכו לכך. מעבר להוצאות על מגורים חלופיים, יש את עניין תכולת הבית הנוכחי שלעיתים אין כדאיות להעביר לדירה זמנית, וצריך לאחסן ולמעשה לבצע שתי "העברות" – האחת מהדירה שעוזבים למחסן, ומהמחסן לדירה החדשה אחרי שמקבל מפתח. כך גם רישום ילדים לבתי ספר וגנים, וכיו"ב בירוקרטיות מול הרשות המקומית שעלולים להתעכב ולהשתבש כי הרוכש עדיין אינו "תושב" של היישוב. במאמר זה אפרט אילו הגנות קיימות, עבור רוכשים המתמודדים מול קבלנים, נבין מהו איחור סביר על פי חוק מכר דירות. וכמובן איך נערכים ומה עושים, כאשר הקבלן מאחר במסירת הדירה החדשה שלכם.
אילו הגנות מצויות עבור הרוכשים
ישנו פער ממשי ביחסי הכוחות הצרכניים והידע בין רוכשי הדירות לבין הקבלנים. משום כך, עורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן וחוזי רכישה, ידאג לוודא שהחוזה שהקבלן מנסח יכיל גם הגנות על זכויות רוכשי הדירה. הגנות אלה מצויות מצד אחד בחקיקה הרלוונטית וגם בפסיקות בתי המשפט, אבל מפתיע שלא מעט קבלנים לא מהססים לנסח סעיפים בהסכמי המכר שסותרים את ההוראות האלה. רוכש שאינו מיוצג ע"י עורך דין לא יידע שההוראות האלה סותרות, לא יידע שחלק מהוראות החוק הן קוגנטיות (שלא ניתן להתנות עליהן בחוזה) ולכן כשיתקשר לקבלן לברר מדוע דבר לא מתנהל כפי שהובטח לו בעל-פה, הקבלן יפנה אותו לסעיף בחוזה והרוכש עלול לקבל את דברי הקבלן מבלי לדעת שהוטעה וזכויותיו קופחו. מעבר להוראות שסותרות באופן מובהק הוראות חוק ופסיקות בית משפט, לעיתים הקבלן מכניס סעיפים שמנסים לעקוף את ההוראות באופן פחות ברור. לדוגמא, קבלנים רבים מכניסים סעיפים שלפיהם אם הרוכש יבקש לבצע "שינויים" ו"שדרוגים" בדירה אז הדבר יביא באופן אוטומטי לדחיית מועד המסירה. לכאורה, יש היגיון בכך, אבל אם לדוגמא מדובר בשדרוג הריצוף, שנעשה והושלם זמן רב לפני המסירה וביחד עם יתר הדירות בבניין (ששידרגו או לא שידרגו, ונמסרות בזמן או באיחור) – ברור שאין שום הצדקה לדחיית מועד המסירה בגלל שדרוג הריצוף. רוכש שאינו מיוצג ואינו מודע לזכויותיו או לא דאג להבטיח אותן באופן ברור בחוזה, עלול "לוותר" על פיצוי שמגיע לו בגין איחור כי הקבלן "ישכנע" אותו שהחוזה מאפשר לו לנהוג כפי שהוא נוהג. חבל.
מהו איחור סביר לפי החוק
על פי סעיף 5א לחוק המכר (דירות), תשל"ג 1973, מידה והקבלן מאחר ביותר מאשר 60 ימים מתום המועד המוסכם בחוזה, הרוכש זכאי לקבלת פיצוי כספי ניכר. זו לשון החוק:
פיצוי בשל איחור במסירה
5א. (א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלף חודש מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מתום חודש מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:
(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה – בעבור התקופה שתחילתה בתום חודש מהמועד החוזי וסיומה בתום ארבעה חודשים מהמועד החוזי;
(2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה חמישה חודשים לאחר המועד החוזי וסיומה בתום עשרה חודשים מהמועד החוזי;
(3) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור תקופה שתחילתה 11 חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.
(ב) הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש.
(ג) הוראות סעיפים קטנים (א) ו-(ב) לא יחולו אם מתקיים לגבי האיחור במסירת הדירה אחד מאלה:
(1) הוא נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הקונה בלבד;
(2) הוא תוצאה מנסיבות כאמור בסעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, ומתקיימים לגביו שאר התנאים הקבועים באותו סעיף.
מכאן שעד לפרק זמן של חודשיים, מדובר באיחור סביר שאיננו מקנה זכות לפיצויים וזה דבר שצריך לקחת בחשבון כשמאריכים את הסכם השכירות בדירה הקיימת, או כשמתחייבים למועד פינוי במכירת הדירה הקיימת. חשוב לוודא שעד חודשיים וקצת יותר ממועד המסירה שבחוזה יהיה לכם מקום מגורים. קבלנים רבים "בונים" על הזכות לאחר ב- 60 ימים לכן חשוב לא "לבנות" על מועד המסירה שכתוב בחוזה, אלא על המועד + 60 ימים. במכירת דירה קיימת אפשר לקבוע סעיף שמאשר הקדמת מסירה, ובחוזה שכירות אפשר לקבוע מנגנון הודעה קצר על פינוי ולהפעיל אותו אחרי שמועד הפינוי ידוע ובטוח.
דרך פשוטה נוספת להיערך לאיחור היא פשוט לבקר באתר הבנייה במרווחים קבועים של 3-4 חודשים ולעקוב אחר התקדמות הבנייה. יש לכך יתרונות רבים – החל מהיכולת לצלם את הדירה ומיקום מעברי חוטים ברצפות ובקירות לפני ריצוף וטיח, היכולת לגלות בעיות או להיערך טוב יותר ברכישת ריהוט.
בעזרת עו"ד – זכות ללא הוכחת נזק
על פי חוק המכר, מוגדר כי הפיצוי בגין איחור הקבלן במסירת הדירה לא מצריך מהרוכש הוכחה של נזק כלשהו. כלומר, הוא או היא לא צריכים להראות כי נאלצו עקב כך לעמוד בהוצאות שונות כגון שכירת דירה חליפית. דמיינו למשל רוכש שיש לו דירה נוספת שבה הוא מתגורר, ואין לו שום דחיפות לעבור לדירה החדשה – עדיין מגיע לו פיצוי. כבר בחתימת החוזה יכול עורך הדין להתייחס במפורש לתנאים אשר יביאו לקבלת פיצוי, גם בהינתן לכאורה קשיים שגרמו לעיכוב הקבלן מסיבות שלא תלויות בו (כח עליון). לדוגמא, בתי המשפט מכירים בעיכובים שנוצרים על רקע בירוקרטיה של הוצאת היתרי בניה או הוצאות טופס 4. אולם, אם עורך דין יראה כי הקבלן לא עשה ככל שביכולתו להוציא את ההיתרים בפרק זמן סביר, הרי שהרוכשים יוכלו לקבל את הפיצוי המקסימלי שמגדיר החוק. דוגמא נוספת היא התפרצות נגיף הקורונה שמצד אחד הביאה לכך ש"התפרצות נגיף" ו"סגר" נוספו כדוגמאות לכח עליון בחוזי מכר רבים (שעד אז הסתפקו במלחמות אסונות טבע, השבתות וכיו"ב), ומצד שני עם סיום מצב החירום בעקבות התפרצות הקורונה ונוכח "עבודה מרחוק" שהפכה להיות מקובלת בחלק מהגופים – ברור שהתפרצות לא יכולה להוות "תירוץ" בכל מקרה של איחור והקבלן יצטרך להצביע על קשר בין ההתפרצות לאיחור.
טיפים חשובים לעניין התמודדות עם איחור במסירת הדירה
החוק קובע פיצוי כספי, בגובה של 1.5 מערך שכירת דירה דומה, לתקופה של מספר חודשים (לאחר מכן הפיצוי יורד ל-1.25 מערך שכירת דירה דומה). אולם, מכיוון שלא מצוין פה סכום קונקרטי, הרי שצפויים חילוקי דעות עם הקבלן. לכן כהתמודדות עם מסירת הדירה חשוב לשים לב לכמה טיפים נוספים:
- הגדירו בעזרת עורך הדין ובחוזה, סכום של פיצוי מוסכם בערך נקוב.
- הגדירו בחוזה מועד קונקרטי שהוא הקובע לצורך מסירת הדירה. קבלנים לעיתים מציינים מועד בלתי מוגדר, התלוי בבירוקרטיה וגורמים חיצוניים – למשל שנתיים מרגע הוצאות היתר בניה. כדאי להימנע מתאריך מעורפל כזה.
- רצוי להגדיר בחוזה אילו שינויים בדירה, המבוססים על בקשת הרוכש, לא יגרמו לעיכובים במסירה. אחרת, קבלנים עשויים לעכב את המסירה, אפילו בשל שינויים מינוריים שכמעט תמיד מתבקשים.
האמור אינו מהווה תחליף לייעוץ משפט
