עומדים לרכוש דירה חדשה? מגיע לכם מזל טוב. אין בכלל ספק שרכישת דירה חדשה מקבלן היא אחד הצעדים המרגשים ביותר בחיים. אבל הצעד הזה גם מלווה בהוצאה כספית ניכרת ובחתימה על חוזה מורכב שעמוס במונחים משפטיים מעורפלים. אביב גלמן, עורך דין מקרקעין ומומחה למיסוי מקרקעין, מציג כמה מהדברים החשובים, שחשוב שתדעו עוד בטרם תחתמו על חוזה רכישה מול קבלן או מול חברה יזמית.
אישור עקרוני למשכנתא
ככל הנראה, תצטרכו לבקש משכנתא בבנק, על מנת לממן את רכישת הדירה. זו לא בושה, זו המציאות. מטבע הדברים, חשוב לבצע סקר שוק ולבחור את המשכנתא הכי משתלמת שתוצע לכם. לפני שתחתמו על חוזה עם קבלן, וודאו שכבר קיבלתם אישור עקרוני למשכנתא לפחות באחד הבנקים. אישור עקרוני קובע כי הבנק מתחייב בפניכם, להעניק משכנתא בתנאים ידועים ומוסכמים. כל עוד לא קיבלתם אישור עקרוני כתוב, אינכם יכולים לדעת שהבנק יאשר לכם את המשכנתא בסכום הכסף שאתם צריכים. לכן, חתמו על חוזה, רק כאשר ברור לכם שתוכלו לממן. בפרוייקטים שמבוססים על עסקאות מורכבות, למשל עסקת קומבינציה שבעל הקרקע התקשר עם קבלן שבונה את הדירות, ונותן חלק מהן לבעל הקרקע ומוכר חלק מהן לציבור הרחב – חשוב לברר עם הקבלן האם כבר ניתנה משכנתא לרוכש ע"י בנק משכנתאות כלשהו, ואם כן – איזה בנק ואיזה סניף. חשוב לקבל אישור עקרוני שמבוסס על הסכם המכר הספציפי לפני החתימה עליו ולפני החתימה על זכרון דברים. חשוב מאוד לא לצאת מנקודת הנחה שהבנק יאשר משכנתא כי "דירה זו דירה". הבנק למשכנתאות שוקל סיכויים וסיכונים, ומטבע הדברים ייקח לו גם הרבה יותר זמן לעבור על הסכם מכר "חדש" ופחות מוכר לו. אם הבנק שרציתם לקחת בו משכנתא מלכתחילה לא יאשר משכנתא, נסו את הבנק שהקבלן אמר שכבר נתן משכנתא לרוכש אחר.
קחו עורך דין משלכם לפני שתחתמו אפילו על מסמך אחד מול הקבלן
"טופס הזמנה" או "מסמך בקשה לשמירת דירה" או כל כותרת יצירתית שימציא הקבלן, הוא מסמך שנקרא "זכרון דברים" והוא מסמך משפטי מחייב. חשוב שעו"ד מטעמכם יעבור על המסמך לפני שתחתמו עליו!!! אל תתביישו לצלם את המסמך לפני שאתם חותמים ולשלוח אותו לעו"ד מטעמכם שיאשר אותו או יוסיף סעיף שיאפשר לכם "לצאת" ממנו ולקבל את שיק הפיקדון בחזרה.
בנוסף בהסכם מכר (חוזה רכישה), מקובל כי יצוין שהרוכש נושא בשכר טרחת עורך הדין של הקבלן במגבלות שונות שקיימות בחוק. אבל, שימו לב שעורך דין של הקבלן לא מייצג אתכם ברזולוציה מספקת! תמיד קחו עורך דין מקרקעין משלכם, בגלל סיבות רבות. למשל, עורך הדין שלכם יבדוק שבהסכם אין סעיפים שמקפחים אתכם. עורך דין מטעמכם יבדוק שאתם מקבלים את ההגנות הראויות, למשל ערבויות על פי חוק מכר דירות. כמו כן, במידת הצורך יוכנסו שינויים, תיקונים ואפילו סעיפים נוספים. למשל, יוגדרו תנאים שבהם הסכם המכר יבוטל (למשל אם הקבלן לא ישלים את הוצאת היתר הבניה בתוך פרק זמן מסוים). עורך דין מטעמכם יוכל לסייע בהיבטים רבים נוספים, כגון מיסוי מקרקעין, בדיקה שהקבלן שילם את כל המיסים המוטלים עליו, בדיקה שאין שיעבוד על הקרקע ועוד. לדוגמא, זוג לקוחות שהגיעו אלי כדי למכור דירה. את הדירה הם רכשו לפני 20 שנים מקבלן בלי להיות מיוצגים. הם סמכו על עורך הדין של הקבלן. בגלל שלאישה היתה חצי דירה שקיבלה במתנה מאביה – עורך הדין של הקבלן לא "שבר את הראש", לא שאל שאלות נוספות, לא בדק את הסכם המתנה, ודיווח על עסקה כעסקת לרכישת דירה נוספת. הלקוחות שילמו מס רכישה גבוה יותר. אם הם היו מיוצגים בידי עו"ד מטעמם שהיה בודק את הדברים לעומק – היה מתברר שהדירה התקבלה במתנה מאביה של האישה לפני שנת 1996 והאב נשאר לגור בדירה כדייר מוגן. לכן למרות שמדובר בחצי דירה היא לא היתה צריכה להימנות כדירה "נוספת" לצרכי מס רכישה, והלקוחות היו יכולים לחסוך עשרות אלפי ₪.
מחיר הדירה
בדקו בשבע עיניים מהו המחיר הסופי והאמיתי המגלם את עלות הדירה שאתם קונים. נכון, לפעמים אין מנוס מעלויות נוספות ולא ידועות בשלב זה, למשל בגין עליית במדד תשומות הבניה. יחד עם זאת, בדקו בעזרת עורך הדין שלכם, שבחוזה לא מסתתרות עלויות נוספות שיפתיעו אתכם ברגע הלא מתאים. למשל, בדקו שהמחיר שהוצע לכם כולל חיבור לתשתיות, חניה, מחסן (אם זה רלוונטי), הוצאות פיתוח. במידת האפשר, רצוי כי ההסכם יגדיר שמחיר הדירה שעליו אתם מסכימים כבר כולל את הוצאות פיתוח. הקפידו לבדוק היטב את לוח התשלומים הצפוי, המבוסס על התקדמות הבנייה. כמו כן וודאו שלוח התשלומים תואם את היכולות שלכם לשלם במועד – למשל במקרה שאתם צריכים למכור דירה בשביל לממן את הרכישה באמצעות תמורת הדירה הנמכרת.
בדקו מיהו הקבלן
במקרים רבים, הקבלן שעימו אתם חותמים על רכישת הדירה, הוא למעשה יזם. זאת אומרת שהחברה היזמית נעזרת בקבלני משנה או בקבלני ביצוע לצורך הבניה. זכותכם לדעת מראש מיהם הקבלנים שמעורבים בבניה. רצוי שיהיו אלה קבלנים רשומים, אשר נרשמו כחוק בפנקס הקבלנים. אחרי הכל, איכות הבניה תלויה ברמה המקצועית של קבלני הביצוע. עו"ד מקצועי יידע להפיק מסמכים פומביים בנוגע לחברה היזמית והקבלנית, ולעיין בהם בכדי לאתר תמרורי אזהרה ולהקטין ככל הניתן את הסיכון בהתקשרות עם חברה שעדיף שלא להתקשר איתה.
מועד מסירה ומה קורה אם יש איחור
בדקו היטב כי בחוזה רשום מועד למסירת המפתח ואכלוס הדירה. רצוי מאוד כי במידה ויהיה עיכוב בלתי סביר, תוגדר סנקציה כספית. כלומר, במידה ויהיה איחור בלתי סביר (ויש לרשום בחוזה מהו איחור בלתי סביר), יוגדר גובה הפיצוי שישולם על כל תקופת איחור. עיכוב צפוי לעלות לכם כסף, למשל בהוצאות שכירות וכן אי נוחות ועוגמת נפש. פיצוי כספי נועד לשמש תמריץ לקבלן לעמוד בהסכם ולפצות אתכם אם לוח הזמנים יתארך מעל המידה. ישנם הגנות בחוק המכר (דירות) על רוכשי דירות, אך יש קבלנים שמנסים להתחכם וקובעים בהסכם המכר כל מיני סעיפים שיאפשרו להם לאחר מבלי לשלם פיצוי. לדוגמא סעיף שקובע ש"שידרוגים" שתזמינו יעכבו את מועד המסירה, גם אם מדובר בשידרוגים סטנדרטיים שלא מעכבים את העבודה, שיושלמו הרבה לפני מועד המסירה, ושאין קשר בינם לבין העיכוב במסירה. באופן הזה מנסים הקבלנים "להגדיל" את משך הזמן שהם יכולים לאחר מבלי לשלם פיצוי על האיחור. לכן חשוב לדעת לזהות את הסעיפים האלה בהסכם, ולדרוש לשנות ולסייג אותם באופן ששדרוג סתמי וסטנדרטי (שממילא כרוך בתוספת כסף), לא יהפוך ל"תירוץ" של הקבלן לא לשלם פיצוי על איחור.
