לעיתים, בעלים של דירה מושכרת עשוי להחליט למכור אותה, גם אם השוכר, בפועל, עדיין גר בה מכוח חוזה שכירות החתום ביניהם. מאחר שהזכרתי במאמרים קודמים את עניין החזקה הפיזית מול החזקה המשפטית, אין ספק, כי סיטואציה כזו של העברת בעלות על נכס בעוד מתגורר בו שוכר, עשויה לדרוש התייחסות שונה במקצת במישור המשפטי, הן מצידו של מוכר הדירה והן מצידו של הרוכש אותה.
רכישת דירה מושכרת
בעת מכירת דירה שהינה מושכרת עשויים להיות שני מצבים שונים:
המצב הראשון – מכירת הדירה אמנם מתבצעת בעת השכרתה, אולם מסירתה תתבצע ללא השוכרים. מצב זה עשוי להיווצר כאשר כל ההליכים למכירת הדירה יתבצעו בזמן שהשוכרים עדיין גרים בדירה, אולם העברת החזקה המשפטית והפיזית על הדירה מתבצעת רק לאחר תום תקופת השכירות, לאחר שהשוכרים עוזבים אותה, במצב שבו הדירה נחשבת לפנויה וריקה מכל אדם וחפץ.
המצב השני – מכירת הדירה עם השוכרים אותה. מצב זה יתקיים כשהעברת החזקה המשפטית על הדירה מתבצעת כאשר, מהבחינה החוזית, הדירה עדיין מושכרת לשוכרים. העברת החזקה המשפטית עשויה להתבצע באמצע תקופת השכירות הנקובה בין השוכר לבין הבעלים הנוכחי של הדירה או קרוב לסיומה. במצב כזה, לא תתבצע העברת חזקה פיזית על הדירה, אלא רק העברת חזקה משפטית.
מובן לגמרי, כי המצב השני עלול להתגלות כמורכב יותר, מכיוון שבו בעת ניסוח הסכם המכר קיים הצורך להתחשב לא רק בהעדפותיהם של מוכר הנכס והרוכש אותו, אלא גם בהוראות חוזה השכירות. זאת, מאחר ומטבע הדברים עלולות להתגלות סתירות שונות בין שני מסמכים מחייבים אלה.
אבל גם המצב הראשון עלול לייצר קשיים – למשל אם הערבויות שהעמיד השוכר פקעו והשוכר יצר חובות, או אם השוכר מסרב לפנות את הדירה כי אין לו תחליף דיור. לכן גם מצד המוכר, בטרם מכירת דירה, בנוסף לבדיקות הרגילות – חשוב לתאם ציפיות עם השוכר שגם שוהה בדירה. קונה חכם יוודא שנעשה תיאום ציפיות עם השוכר, ויסתייע בעו"ד מקצועי שיידע לדרוש מסמכים ולבדוק שהערבויות מספקות ובתוקף, ושאין חובות לרשויות.
מה חשוב לבדוק בעת ההחלטה האם לרכוש דירה מושכרת?
בחוזה השכירות שבין מוכר הדירה לשוכר אותה מצוי מידע רב שעשוי, במקרים רבים, להוות לשון מאזניים ולהשפיע על ההחלטה שלכם האם לרכוש את הדירה הספציפית הזו או לא.
הנקודה הראשונה שאותה יש לבדוק תהיה, כמובן, מועד הסיום המדויק של תקופת השכירות. בנוסף, יש לבדוק את קיומו של נספח הארכה, כלומר, יש האם עומדת לשוכר אופציה חוקית להארכת תקופת שכירותו ומה כרוך בכך (למשל, עד מתי עומדת לרשותו אופציה זו, התנאים בהם ניתן לממש את הזכות או לבטלה וכיו"ב). נקודה שלישית אותה יש לבחון בחוזה הוא קיומו של סעיף "נקודת יציאה" – שיאפשר לבעלי הדירה את סיומו של חוזה שכירות בשל מכירת הדירה. לעיתים כדאי לעמוד כבר במסגרת החוזה או קודם לכן, אם ניתן, על כך שהמוכר יודיע לשוכר על סיום השכירות כדין, ואפילו לצרף את העתק ההודעה לשוכר להסכם המכר.
מבחינת רוכשים את הדירה למטרת מגורים בה, חשוב להבין שמהבחינה החוקית לא ניתן לבטל או לקצר את הוראות חוזה השכירות באופן שהינו חד-צדדי מצד המוכר, אלא אם קיים בחוזה סעיף מפורש שמאפשר זאת. לכן, אמירות כמו "יהיה בסדר" או "אני אסתדר עם השוכר, הוא יפנה את הדירה לפני הזמן", אם אין להן גיבוי חוזי מפורש בחוזה השכירות, הן בגדר הבטחות שיכולות שלא להתקיים ברגע האמת. על-מנת לסבר את האוזן – הליך פינוי מושכר במסלול מהיר, ייקח במקרה הטוב ביותר 60 ימים, ולרב יימשך יותר מכך. במשך הזמן הזה, הקונה ששילם ממיטב כספו לא יוכל לקבל את המפתח לדירה, והסעד היחיד שיהיה לו, בהנחה שעורך הדין שלו דאג לכך באופן מספק בחוזה, יהיה לתבוע פיצוי מהמוכר.
לעומת זאת, אם הרוכש מתכוון להמשיך ולהשכיר את הדירה (כלומר, רוכש אותה כנכס להשקעה), ישנם מספר דברים שחשוב להבין. הראשון הוא שכל החובות והזכויות של המשכיר והשוכר בהתאם לחוזה השכירות הקיים נותרים כפי שהם וחלים על השוכר ועל המשכיר החדש, בדיוק כפי שחלו על המשכיר ה"מקורי" שמוכר את הדירה. מאחר והסכם המכר נוסח במקרה הטוב ע"י עו"ד של המוכר, ולרב ע"י המוכר לפי חוזה שכירות סטנדרטי מהאינטרנט, חשוב לחתום על חוזה שכירות חדש בין השוכר לבין הבעלים החדשים של הדירה, בעיקר בכדי לרענן סעיפים שונים שהיו בחוזה הישן. כששוכר מסרב לחתום על חוזה חדש, מומלץ לרוכש להודיע לשוכר על סיום הסכם השכירות ולבקשו לפנות את הדירה במועד הקרוב ביותר שניתן בהתאם לחוזה השכירות.
השני, היבט בעייתי נוסף במקרה של "דירה להשקעה" היא היכולת לבדוק את מערכות הדירה, תקינותם והיעדר מידע אודות ה"היסטוריה התחזוקתית" של הנכס. קיים קושי לבצע בדיקה של הדירה כששוכר מתגורר בה (למשל להזיז רהיטים גדולים כדי למצוא רטיבויות) או לדעת על בעיות הטעונות תיקון. גם במועד המסירה המשפטית, השוכר ממשיך לגור בדירה כך שאותו קושי לבצע בדיקות קיים. יש סיכון שהשוכר "ישתף פעולה" עם בעל הדירה ולא ימסור מידע על תקלות וליקויים, ולאחר מסירת החזקה המשפטית וידרוש מהרוכש (בעל הדירה החדש) לערוך תיקונים שבעל הדירה הקודם נמנע מלבצע במשך שנים. הרוכש החדש ימצא את עצמו באמצע "קרב גרסאות" בין המוכר לשוכר, וגרוע מכך עם חשבון התיקונים או "קיזוז" התיקון מדמי השכירות שהשוכר עלול לבצע כדין בהתאם להסכם השכירות. לכן, גם ברכישת דירה להשקעה כדאי לשקול לדרוש לקבל את הדירה פנויה מכל אדם וחפץ, כלומר בלי השוכר. אמנם ישנו "הפסד" במובן זה שייקח זמן למצוא שוכר חדש, אבל יש לכך יתרונות ביכולת לראות את הדירה ריקה, לבצע שיפוץ בדירה לפני השכרתה דבר שיאפשר לדרוש דמי שכירות גבוהים יותר, וכמובן להתקשר עם שוכר חדש לפי הסכם שכירות שהרוכש ניסח.
לסיכום
כפי שניתן להבין, רכישת דירה שאינה פנויה כרגע עלולה לייצר לא מעט פחים משפטיים שמהם רצוי (וניתן) להימנע!
לרשותכם, רוכשי הדירה שחשוב להם לעבור את תהליך רכישת הדירה בהצלחה, עומדים הייעוץ והליווי המקצועי והמנוסה של משרד אביב גלמן – עורך דין מקרקעין.
