כפי שכתבנו במאמר הנוגע למסירת החזקה על דירה, ברגע שמועברת החזקה על הדירה שנרכשה, במידה רבה, מסתיים תהליך הרכישה, הכסף עובר ידיים, ומאותו רגע, לכם, הרוכשים, יהיה קשה ויקר להשפיע על המוכר, כדי לקבל ממנו את המובטח לכם (במידה ולא קיבלתם עד לשלב זה) וכד'. ברור כי ישנם הבדלים מסוימים בין רכישת דירה מיד שנייה מאדם פרטי לבין רכישת דירה מיד ראשונה מקבלן בזכות אחריות ותקופת הבדק המעוגנת בחוק, אבל רצוי כי כל טענה / תלונה / הערה שיש לכם כלפי המוכר תועלה ותטופל לפני ההגעה לשלב הסופי – קבלת המפתח והעברת החזקה הפיסית והמשפטית בדירה. הדרך הטובה ביותר לעשות זאת היא באמצעות סיור בדירה עם בעלי מקצוע. במקרים מסוימים, עשוי להיווצר הרושם המוטעה כי תוכלו לחסוך את התשלום לבעלי מקצוע ולעשות זאת בעצמכם, אבל מפאת חשיבות העניין, רצוי להחיל את עניין החיסכון במקומות אחרים בתהליך הרכישה, ולאו דווקא בנקודה זו.
מדוע חשוב שבעלי מקצוע יבקרו בדירה לפני קבלת המפתח?
מנוסים ככל שתהיו, במרבית המקרים, אין כל סיכוי שהידע המקצועי והניסיון שעומדים לרשותכם יגיעו לקרסוליהם של הידע המקצועי והניסיון של אנשי המקצוע שבדיקות כאלו הן חלק משגרת יומם. למשל, בדירה מיד שנייה איש בניה מנוסה יוכל לומר לכם היכן בוצע סיוד חלקי טרי, דבר שיכול לרמוז לכם על קיומה של נזילת מים בצנרת העוברת בקיר (למרות שמוכרי הדירה לא אמרו לכם דבר וחצי דבר בנוגע לכך). גם בדירות חדשות הנמסרות ישירות לבעלותכם מהקבלן עשויים להתגלות ליקויים שונים – חריגות מהמפרט, בעיות בתשתיות ועוד כהנה וכהנה ליקויים שאם לא תגלו אותם בעוד מועד, אתם עלולים לעבור את העברת החזקה בדירה מבלי לציינם. ברור לגמרי, כי, בסופו של דבר, ההחלטה מה לעשות בנוגע לליקוי מסוים נתונה, אך ורק, בידיכם ולשיקולכם, אולם, יחד עם זאת, חשוב להיות מודעים לעצם קיומם, כדי להותיר בידיכם את מרווח התמרון המקסימאלי האפשרי. גם ליקוי שאתם יכולים "לחיות" איתו, עלול להוות בעיה כשתרצו למכור את הדירה, ואף ליצור קשיים וסיבוכים משפטיים.
ברכישת דירה מיד שנייה, במיוחד בדירות ישנות, אין זה בלתי הגיוני שתקלה חדשה תתפרץ חודש אחרי מסירת הדירה לרוכש ומבלי שהמוכר היה מעלה על דעתו שיש בעיה. במקרה כזה תישאל השאלה האם המוכר ידע או לא ידע אודות הליקוי – ולפיה תיגזר האחריות. אם המוכר ידע ולא גילה – הוא ישלם את עלות התיקון. מצד שני אם המוכר לא ידע, או ידע וגילה לרוכש שקנה את הדירה כמו שהיא מבלי לדאוג שהחוזה יסדיר את תיקון הליקוי ע"י המוכר – האחריות היא על הרוכש כי החזקה היא שהליקוי "תומחר" במחיר הדירה, ולרוכש יהיה קשה מאוד לסתור את החזקה הזו. בדירות שמושכרות לשוכרים קיים סיכון מוגבר שכן בעל הדירה אינו מתגורר בדירה, וכמו כן הדירה מלאה בתכולה של השוכר, שיכול שמסתירה ליקויים או שתוך כדי פינוי התכולה ייגרם נזק. לכן כשהרוכש קונה את הדירה כדי להתגורר בה צריך להיערך לכך, ולבקר בדירה עם בעל מקצוע אחרי פינוי הדירה על ידי השוכר.
גם מי שהחליט לחסוך בעלות בעל מקצוע, רצוי שלפחות ידאג לצלם את הדירה סמוך למועד חתימת הסכם המכר ולאחר פינוי הדירה ע"י השוכר אם יש שוכר (היו לי עסקאות שהרוכשים הגיעו לחתימה מהדירה אחרי שצילמו אותה, או אחרי החתימה נסעו ישר לדירה כדי לצלם אותה).
רכישת דירה מקבלן – פרוטוקול המסירה ופרוטוקול המסירה הראשוני – במרבית הסכמי המכר לדירה מקבלן, רוכשי דירות מקבלן מקבלים לידיהם פרוטוקול מסירה, שעליו הם אמורים לחתום כחלק מהליך קבלת הדירה. ברוב המקרים, הקבלן יתנה את קבלת המפתח לדירה בחתימתם של הרוכשים על פרוטוקול המסירה, המנוסח על ידו או ע"י גורם מקצועי מטעמו. במסמך הכתוב (פרוטוקול המסירה) מפורטים נתוניה של הדירה, תאריך מסירתה, מצבה, האבזור המותקן בה, ובעצם – כל פרט הנוגע אליה בנקודה זו של הזמן. בפרוטוקול זה, יש לציין כל ליקוי או אי התאמה לתוכנית הדירה ולמפרט המקורי שלה. הרוכשים רשאים למנות אנשי מקצוע מטעמם (למשל, שמאי, מהנדס, חברת בדק או עורך דין נדל"ן) שתפקידם לבחון את הדירה בעין מקצועית, לפני שהרוכש חותם על פרוטוקול מסירת הדירה הסופי ומקבל לידיו את החזקה על הדירה.
רצוי לעגן את הזכות להביא איש מקצוע לביקור בדירה כבר בהסכם המכר כי יש קבלנים שלא יתביישו למנוע ביקור של בעל מקצוע מחשש שיגלה ליקויים.
לרב מבוצעים שני פרוטוקולים בתהליך מסירת הדירה – הראשון יהיה פרוטוקול המסירה הראשוני (שמטרתו היא איתור בעיות וליקויים בדירה בכדי שהקבלן יוכל לתקנם לפני העברת החזקה על הדירה), בעוד הפרוטוקול השני הוא הפרוטוקול הסופי, והוא מתבצע מאוחר יותר, לאחר תיקון הליקויים במעמד קבלת המפתח לדירה. בשני השלבים הללו רצוי להיות מלווה בבעל מקצוע (ולפחות בשלב האחרון). בעל מקצוע מיומן יידע בדיוק היכן עלולים להסתתר הליקויים האפשריים ולתת לכם את הגיבוי המקצועי לתלונה, במידה ותהיה קיימת כזו. גם אם החלטתם לחסוך – אל תתנו לנציג הקבלן "לזרז" אתכם ואל תתביישו לבחון מקרוב את הפריטים בדירה ולחפש בהם שברים, להפעיל ברזי מים, חלונות, דוד שמש וכיו"ב מתקנים. כל נזק גלוי שלא יצויין בפרוטוקול המסירה הוא נזק שהקבלן יטען שנוצר אחרי שהוא מסר לכם מפתח וייסרב לתקן!
לסיכום
רכישת דירה היא עניין לא פשוט, וחשוב להיעזר במהלכו באנשי המקצוע המתאימים!
לרשותכם, רוכשי הדירה, שחשוב להם לעבור את תהליך רכישת הדירה בהצלחה, עומדים הייעוץ והליווי המקצועי המנוסה של משרד אביב גלמן – משרד עורכי דין מקרקעין.
האמור אינו מהווה תחליף לייעוץ משפט
