"על האדמה יש מקום לכולם", פרידריך שילר

עסקת מקרקעין היא אחת העסקאות החשובות שעושה אדם בחייו.

מדוע צריך עורך דין מקרקעין?

ס' 8 לחוק המקרקעין קובע שחובה לערוך את הסכם המכר בכתב. על פניו, לא צריך עורך דין כדי לנסח הסכם מכר. בחיפוש קצר בגוגל תמצאו הרבה דוגמאות להסכם מכר דירה.
אז להדפיס למלא לחתום וגמרנו? ממש לא.

הסכם המכר צריך לזהות ולהגדיר את הנכס בצורה הטובה ביותר. הסכם המכר צריך לחלק את הסיכונים בצורה הוגנת והגיונית, תוך שהוא צופה פני עתיד, צופה אפשרויות ו"תקלות". נכון, חלק מהתקלות "סטנדרטיות" אם אפשר לקרוא להן כך (למשל, איחור בתשלום, איחור במסירת החזקה בדירה), ולכן תמצאו אותן בדוגמאות החוזים שתמצאו באינטרנט. אבל חלק מהתקלות הן ייחודיות לעסקה הספציפית ורק מי שליווה עסקאות דומות יידע לצפות אותן וליצור מנגנון שיתמודד איתן. למשל – מכירת דירה כשאחד המוכרים נמצא בחו"ל, רכישת דירה כשיש ספק אם הרוכשים יקבלו משכנתא, רכישת דירה שהוטל עליה עיקול או מונה עליה כונס נכסים, רכישת דירה מושכרת למטרות מגורים או השקעה (השוכרים ממשיכים להיות שוכרים של הרוכש לתקופה קצרה או ארוכה) ועוד. אף אחד מהמקרים שציינתי אינו מצדיק שכשלעצמו "לוותר" על העסקה (במיוחד כשהעסקה טובה), אבל התמודדות עם התרחישים הצפויים במקרה כזה לא תימצא בקובץ דוגמא להסכם מכר דירה שתמצאו באינטרנט. עורך דין מקרקעין מקצועי ידע לשאול אתכם את השאלות הנכונות כדי להבין את הצרכים שלכם, ולעצב עסקה שתתבצע בצורה מדוייקת, יעילה וברוח טובה.

ניסוח הסכם המכר הוא רק אחד האתגרים. עסקה תקום ותיפול על אופי הצדדים, רצונם ונכונותם להתנהל בתום לב ולשתף פעולה. עסקה פשוטה יכולה להסתיים עם "טעם מר" בגלל עניין פעוט ואפילו קטנוני. לעומת זאת, עסקה מורכבת רצופת קשיים יכולה להסתיים בקשרי ידידות אמיצים בין המוכרים לקונים, ועסקאות נוספות שיעשו יחדיו בעתיד. ראיתי גם כאלה וגם כאלה.

לעורך דין מקרקעין תפקיד חשוב בשמירה על רף ציפיות הגיוני של לקוחותיהם, שליטה על המסרים העוברים מצד לצד, תוך מקסום ההגנה והתועלת ללקוח שלהם, ככל שניתן מבלי לסכן את העסקה. למשל, עסקה ש"התפוצצה" היתה יכולה לצאת לפועל לו היו הצדדים מיוצגים על-ידי עורכי דין אחרים ולהיפך – עסקה שהצליחה מאוד היתה יכולה "להתפוצץ" בקלות לולא נוהלה בידי עורכי דין מנוסים ומיומנים, ברוגע ובנועם הליכות, תוך תיאום ציפיות ריאלי מול לקוחותיהם.

הקונים והמוכרים אינם הצד היחיד לעסקה – ישנם גורמים נוספים שלא פעם צריך לתת עליהם את הדעת ולנהל אותם ואת התקשורת בינם לבין הקונים והמוכרים, ואת הציפיות בקשר אליהם. הכוונה היא למתווכי מקרקעין, בני משפחה דומיננטיים מצד הלקוח או הצד השני, בנקים למשכנתאות ועוד.

תפקיד נוסף של עורך הדין הוא לבצע את הבדיקות המקדמיות על-מנת לזהות "תמרורי אזהרה" שבהתקיימם רצוי ללקוח לוותר על העסקה, או לפחות ליצור "נקודות יציאה" נכונות בעסקה עם מקדם סיכון גבוה יותר. לדוגמא – ברכישת דירה מעוקלת (ולאחר שווידאנו שהעיקול הוא היחיד הדורש "טיפול", ניתן להתקדם עם העסקה בכפוף לקבלת מכתב כוונות שבו המעקל מתחייב להסיר את העיקול כנגד תשלום סכום מסויים לידיו. התשלום יתבצע מכספי הרוכש, ולכן יש חשש שהרוכש ישלם והעיקול לא יוסר. כאשר המעקל הוא גוף גדול ומוכר – בנק למשל, להתחייבות הזו מהימנות גבוהה. אך כשהמעקל איננו גוף כזה, יש לשאוף ליצור מנגנון נאמנות שיגן טוב יותר על כספי הרוכש.

עורך דין המטפל בעסקת מקרקעין לא אמור לנהל משא ומתן על מחיר הנכס ומועדי התשלום, שכן אלה בדרך כלל נקבעים עוד לפני שהצדדים שוכרים את שירותיו. יחד עם זאת להיבטים שונים של העסקה יש מחיר וסיכון, ולכן עורך דין מקרקעין מנוסה יידע להנחות את לקוחותיו כיצד לפעול טרם סיכום תנאי העסקה. עורך דין מנוסה יידע להסביר ללקוחותיו את העלויות והסיכונים, ההיגיון שמאחוריהם והאופן שבו בדרך כלל מחולק הסיכון בעסקאות דומות. בהתאם לנתונים אלה, יידע עורך הדין למטב את האופן שבו יוסדר העניין (למשל באמצעות פגישה, מכתב מנומק, שיחת טלפון עם עורך הדין של הצד השני ועוד) – אך במקרה הנכון גם לייעץ ללקוחותיו שלא להתקדם בעסקה.

מדוע צריך עורך דין מקרקעין בעסקת רכישה מקבלן?

בעסקת רכישת דירה מקבלן יש חשיבות לייצוג באמצעות עורך דין מקרקעין לפני שחותמים על מסמך כלשהו מול הקבלן. חשוב מאוד לא לחתום על שום מסמך לפני התייעצות עם עורך דין מקרקעין – למרות השכנועים וההבטחות מצד נציג הקבלן. מסמכים שהכותרת שלהם תמימה כמו למשל "הרשמה לרכישה" ו"בקשה להירשם כרוכש" הם חוזה מחייב שנקרא "זיכרון דברים" שעלול להכניס אתכם להתחייבות שיהיה קשה ויקר לצאת ממנה אם תתחרטו כשתחזרו הביתה, ותבינו שמיהרתם לחתום בגלל הלחץ במעמד הפגישה עם נציג הקבלן. לכן חשוב מאוד לאפשר לעורך דין מטעמכם לעבור על המסמכים האלה. כספי "דמי ההרשמה" יכול שלא יוחזרו וירדו לטמיון. עלות התביעה נגד הקבלן תהיה יקרה והסיכוי שלה עלול להיות נמוך. חבל. בהקשר הזה חובה לומר שרב הקבלנים נוהגים בהגינות ומסכימים לציין בכתב שכספי המקדמה יוחזרו אם לא יושגו הבנות משפטיות, ולפעמים גם אם תתחרטו תוך מספר ימים. תכתובת בין עורך הדין מטעמכם עם עורך הדין של הקבלן תהווה ראייה להסכמות. אם בכל זאת החלטתם לחתום על זיכרון דברים לבד, עשו זאת רק אם שנציג הקבלן הסכים לרשום בכתב שאתם רשאים להתחרט. חשוב מאוד לא להסתפק בהבטחות בעל-פה ולדרוש שהדברים יירשמו בכתב על ידי הנציג של הקבלן, על גבי העותק של הקבלן והעותק שנשאר אצלכם!!! אל תתביישו לצלם את העותק של הקבלן באמצעות הטלפון הנייד שלכם.

אחרי ש"עברתם" את זיכרון הדברים, תקבלו את הסכם המכר המלא. בדרך כלל מדובר בחוברת עבת-כרס של תנאים שנוסחו על ידי עורך הדין של הקבלן, ושרובם מוטים לטובת הקבלן. עורך דין מקרקעין מטעמכם יידע לבצע בדיקות מקדמיות על הקבלן, וגם לפנות אליו בדרישה לשנות סעיפים בהסכם המכר על-מנת להגן על זכויותיכם. 

בשנות עיסוקי בעריכת דין, ביצעתי עסקאות מקרקעין שונות ומגוונות – מכירה ורכישה של דירות מגורים יד שנייה ומקבלן, מכירה ורכישה של נכסים מסחריים, דירות עיזבון ונכסים בכינוס נכסים. אשמח לעמוד לשירותכם בנושאים אלה.