לפני שאתם חותמים: כל מה שצריך לדעת לפני קניית/מכירת דירה

עסקת נדל"ן (כלומר, קנייה או מכירה של נכס המיועד למגורים – בין אם המדובר בדירה או בבית) אף פעם לא יכולה להיות עסקה חלקה שעוברת ללא כל מהמורות. שכן, בכל עסקה שבה מעורבים שני צדדים שלכל אחד מהם אינטרסים משלו (שעלולים, באופן הגיוני לגמרי, להיות מנוגדים לאינטרסים של הצד השני), על אף שהמטרה הסופית משותפת לשניהם (שהיא סגירת העסקה) עלולים להתגלות כל מיני "פחים" וכל אחד מהצדדים עשוי לשלוף "שפנים" מכובעו. על אף שאין דרך בטוחה למנוע את כל ההפתעות הללו, ישנן לא מעט דרכים בהן ניתן לצמצם אותן (ואת השפעותיהן) על העסקה, במידת האפשר.

בדרכים אלו בדיוק עוסק המדריך הזה.

אולם, מכיוון שכפי שציינו בתחילה, בעסקת נדל"ן האינטרסים של הקונה והמוכר מנוגדים, חילקנו את המדריך שלנו לשני חלקים – חלקו הראשון יעסוק בכל מה שחשוב שהקונה יידע, וחלקו השני יעסוק בצידו של המוכר בעסקה. אנחנו ממליצים לשמור את המדריך במועדפים שלכם, גם אם כרגע אין בכוונתכם למכור את דירתכם או לקנות דירה, מכיוון שהוא יכול להיות לכם לעזר רב, לכשתגיעו להחלטה שעליכם לעשות אחד משני הדברים.

הצד הקונה

מניעים:

האינטרסים של הצד הרוכש ברורים לגמרי – הוא רוצה לרכוש את הנכס הטוב והמתאים לצרכיו ביותר ולשלם עבורו כמה פחות שניתן. בנוגע למחירי הנכסים, כמובן, בנוסף לקריטריונים של היצע ולביקוש, נכנסים לתמונה גם המחירים הריאליים של הנכסים (שנקבעים על פי מיקום, קומה, האבזור של הבניין, רמת הטיפוח שלו וכד'), אבל, באופן עקרוני, ניתן לומר, כי כשכל אחד מאיתנו מחפש נכס נדל"ן לקנייה, הוא ירצה לקנות אותו במחיר שמשתלם לו ובכמה שפחות כאבי ראש. לכאורה, שכר טרחה עורך דין מקרקעין עשוי להיראות גבוה, אולם, כשבוחנים מקרוב את כל הצרות ששימוש בשירותיו של עורך דין מומחה למקרקעין מסוגל לחסוך לכם, מגיעים למסקנה כי שכר טרחה עורך דין בעסקת מקרקעין לגמרי בטל בשישים מול ההוצאות ועוגמת הנפש שעלולות להיגרם לכם ללא שימוש בשירותיו!

נקודות כשל אפשריות:

• בעיות קנייניות
• "זנבות" שהנכס עלול לגרור איתו (למשל, עיקול, שעבוד, צו מניעה, חוב וכד')
• חריגות בניה מול זכויות בניה קיימות
• ליקויים חבויים בדירה או בבניין שבו היא ממוקמת
• "שפנים" מוסתרים הנמצאים בסביבת הנכס (למשל, פאב הפועל רק בשעות הלילה או גן ילדים הפועל בשעות היום)

דרכי מניעה:

ביצוע הבדיקות הקנייניות

בדיקת זהותם של בעלי הזכויות בדירה ומצב רישום הנכס.

לפני רכישת דירה מיד שנייה חשוב מאד לבדוק את זכויותיו של מי שמזדהה בפניכם כ"מוכר" הדירה. במסגרת בדיקות אלו, יוודא עורך דין לענייני נדלן מטעמכם כי הדירה רשומה על שם מי שהציג את עצמו בפניכם כבעליה של הדירה הוא אכן הבעלים של הדירה וכי אין כל מניעה חוקית לביצוע עסקת הקניה הדירה.

הבדיקה הבסיסית תתבצע באמצעות בדיקה בטאבו, על ידי הוצאת נסח הרישום המעודכן. אם הדירה אינה רשומה, או שטרם בוצע רישום הבניין כבית משותף, יש להוציא מסמך "אישור זכויות" בין אם מהחברה המשכנת ובין אם מרמ"י (רשות מקרקעי ישראל).

בעת בדיקת הרישום בנסח הטאבו, יושוו פרטי המציג עצמו כ"מוכר" (כמו שהם מופיעים בתעודת הזהות שלו) לאלו הרשומים בנסח או באישור הזכויות. בנוסף, נסח טאבו עשוי לתת לנו מידע על מצבה הרישום של הדירה באמצעות פרטים כגון האם הבניין שבה היא ממוקמת רשום גודלה של הדירה וכן הלאה. נסח הטאבו גם ילמד אותנו על הגבלות המוטלות על הדירה (שעבוד, עיקול, צו מניעה וכד') שהופכים את מכירת הדירה לבלתי אפשרית, לפחות במצבה הרישומי הנוכחי.

נקודה חשובה נוספת שקיבלה משנה-תוקף בשנים האחרונות – חשוב גם לברר את מצבו המשפחתי של מוכר הדירה (נשוי, גרוש וכו'), לאור האפשרות כי לבן או לבת זוגו של המוכר ישנן זכויות כלשהן בנכס (בין אם כתוצאה של כוח הלכת השיתוף ובין אם כתוצאה מחוק יחסי הממון). עורך דין מקרקעין מומלץ גם יבדוק עבורכם האם המוכר (הבעלים הרשום בנסח) הוא שמתגורר כיום בדירה, או, לחילופין מי שמתגורר בה שוכר אותה ממנו. לנקודה זו חשיבות מרובה, שנוגעת למועד פינוי הדירה וליכולת עמידתו של המוכר במועד המסירה המוסכם.

בדיקת "זנבות" שהנכס עלול לגרור איתו מהבעלים הקודם

קיומן של מגבלות (כעיקולים או שעבודים) או חובות (למשל, חוב משכנתא שאותו נטל המוכר), יצריך מכם או מעורך הדין שלכם (במיוחד אם הוא עורך דין נדלן מומלץ) לדרוש מהמוכר לנקות את השולחן מול כל הגופים האחראים למגבלות המוטלות על הדירה, בכדי שרישום הדירה על שימכם יתבצע, אך ורק, כשהיא נקייה מהם. לחילופין, ומהיכרות עם הבירוקרטיה בישראל, בהחלט יתכן כי בשלב זה תעדיפו לוותר על דירה ספציפית זו ולחפש דירה אחרת, שנקייה מכל כאבי הראש הרשמיים הללו.

הבדיקות הנוגעות למצבו התכנוני של הנכס

אם בדירה שאותה בכוונתכם לקנות בוצעו חריגות בניה, אתם עתידים להיתקל בקשיים שאותם יקשה עליכם לחזות מראש. כל חריגת בניה עלולה להקשות על קבלת המשכנתא לרכישת הנכס, ועלולה לגרור עימה גם קנסות, צו הריסה והסתבכויות משפטיות אחרות, שלא לדבר על התדיינות עם הרשויות בגין חיובי ארנונה נוספים או בגין היטל השבחה שאתם עשויים להיות מחויבים בו. מובן מאליו, כי כל חריגת בניה כזו עלולה גם לגרום לירידת שוויו של הנכס, ולתסבוכות משפטיות, לאור העובדה כי שימוש במבנה שנבנה בלא היתר, אף אם לא ידעתם שקיים צורך בהיתר כזה, נחשב לעבירה פלילית.

חריגות בניה מול זכויות בניה קיימות

מידע מלא ועדכני הנוגע לכל הנתונים הללו תוכלו לקבל במח' ההנדסה ברשות המקומית, באמצעות עיון בתיק הבניין. תיק זה ייתן לכם תמונת מצב מלאה וכוללת על כל מה שנוגע להיתרי בניה, התראות, הליכים שננקטו ונוגעים לחריגות וכן הלאה.

בשלב זה, חשוב גם להשוות את המצב הרשמי (היתרים שניתנו) מול מצבה בפועל של הדירה, על מנת לוודא כי לא בוצעו בה שינויים או תוספות שאינם מגובים בהיתר.

בדיקת הדירה טרם חתימה על החוזה

קניית דירה הינה התחייבות כלכלית כבדה למדי, ולכן, היא מחייבת בדיקה מקדימה ויסודית של הדירה, מערכותיה השונות, מפגעים וכד'. בשלב זה, חשוב גם לערוך בדיקה מקיפה הנוגעת למצב הבניין שבו ממוקמת הדירה והרכוש המשותף לכל הדיירים המתגוררים בה (לובי, חדר המדרגות והמעליות). מומלץ לשים לב למצב תחזוקתו של הבניין ולבדוק האם קיימות בעיות של מפגעי רעש או לכלוך, ואף להתייחס לאפשרויות שימוש ברכוש המשותף לכלל דיירי הבניין כדוגמת מקומות החניה והמחסנים.

בהרחבת הבדיקה הזו, יש לבחון את המעגל הרחב יותר – השכונה בה ממוקמת הדירה. רצוי מאד לעשות זאת לא רק מהאספקטים של עומסי תנועה קיימים או מצב השירותים המוצעים לקהילה, אלא בראיה רחבה בהרבה יותר. כך, למשל, גם יש לבקר בדירה (ובסביבותיה) מס' פעמים, תוך הקפדה על בחירת ימים שונים ושעות שונות, על מנת לאתר מפגעים ומטרדים אפשריים בסביבות הדירה. למשל, משאית איסוף זבל החוסמת את הרחוב הצר בשעות לפנה"צ, הורים לתלמידי בית ספר שמורידים או אוספים אותם, בית קפה / פאב / בר שכונתי קולני במיוחד שפעיל בשעות הלילה, וכן הלאה.

סיכום ביניים

אם אתם מצויים בצד הרוכש של עסקת נדל"ן יש לכם הרבה מה להפסיד – מבעיות קניין שעלולות לצוץ ועד לבעיות שונות – שאותן, עלול להיות לכם קשה לחזות מראש. ליווי של עורך דין מקצועי ומנוסה בתחום הנדל"ן עשוי להוריד לא מעט מהנטל הזה, ולאפשר לכם ליהנות מהחוויה-עצמה, החוויה של רכישת הבית החדש שלכם.

הצד המוכר

תאמינו או לא, רוב המדריכים הנוגעים לעסקאות רכישה / מכירה של דירות מגורים, פונות אל הצד הקונה, ולא אל הצד המוכר, וזאת, למרות שמכירת דירה הינה, ללא ספק, צעד כלכלי רציני מאד עבור מרבית האנשים, מכיוון, שבין שאר הדברים, היא זו שאמורה לספק לו את מרבית הממון (או, לפחות כמה שיותר) מהכסף שיידרש לו לצורך רכישת דירתו החדשה. זאת, כמובן, מעבר לעובדה הבסיסית שהמדובר בעסקה בעלת היקף כספי גבוה יותר מכל עסקה אחרת שאנחנו עשויים לבצע במהלך חיינו.

מניעים:

גם האינטרסים של הצד המוכר, לכאורה, אמורים להיות ברורים לגמרי – הוא מעוניין למכור את הנכס שלו בתנאים הטובים ביותר מבחינת מהקריטריונים השונים – המחיר הגבוה ביותר שהוא יכול להשיג, אמינות הרוכש, גמישות המשא והמתן המתנהל, תאריך פינוי נוח וכד'. כבר כאן, ניתן לזהות התנגשות בין האינטרסים של המוכר לרוכש, למשל. את מרבית אבני הנגף הללו ישכילו לפרק עורכי דין מקרקעין בצפון, או עורך דין מקרקעין בקריות, שכן, זה הוא תחום עיסוקם והמטרה שלהם היא להביא את העסקה לסיומה, תוך שהם משרתים את האינטרסים הברורים של הלקוח שלהם.

נקודות כשל אפשריות:

• קושי בקביעת שווי אמיתי ומציאותי של הדירה
• שיכחה (חוסר ידע מספק או התעלמות מחמת אי הבנת החשיבות) של הוצאות שנלוות לעסקת מכירה, למשל, הצורך בהכנת הדירה לפני פרסומה כמוצעת למכירה, הצורך בתשלום מס שבח וכד'.
• שיכחה (חוסר ידע מספק או התעלמות מחמת אי הבנת החשיבות) של מכשולים שעלולים לסקל או לעכב עסקת מכירה. למשל, מכירה של דירה שאמנם נמצאת בבעלותכם, אבל, כרגע, היא מושכרת, ולכן, עלול להיות חשש-מה בנוגע לשיתוף הפעולה של הדיירים, בין אם בזמן פרסומה כמוצעת למכירה ובין אם בעת שפינויה נדרש.

דרכי מניעה:

ליווי של איש מקצוע מנוסה

על אף, שבמרבית המקרים, כשאנחנו אומרים "איש מקצוע" מנוסה בקונוטציה של עסקת נדל"ן, נתכוון לשמאי או למתווך, אולם, גם עורך דין לענייני נדלן יהיה מסוגל לסייע לכם, במיוחד כשאתם חסרי ניסיון לחלוטין, אין לכם שמץ של מושג מהיכן מתחילים לגלגל תהליך כזה, ואתם זקוקים להכוונה ולכל קצה חוט שיאפשר לכם להתחיל ולטוות עסקת נדל"ן. שהרי, בשורה התחתונה, מה שאתם שואפים אליו במצב כזה, יהיה לקבל לידיכם (או לחשבון הבנק שלכם) את הערך הגבוה ביותר לדירתכם, תוך התמודדות עם מינימום בעיות ומכשולים.

הוצאת נסח טאבו

גם אם רכשתם את דירתכם לפני עשרות שנים, סביר להניח, שלפני הרכישה, הפקתם נסח טאבו. הפעם, מהצד המוכר, יהיה חשוב לכם להפיק את נסח הטאבו העדכני בכדי לוודא שרישום זכויות הבעלות שלכם על הדירה תקין לגמרי, וכי אין בו בעיה מכל סוג שהוא (למשל, טעויות שנפלו בפרטי זיהוי, הערות, ו / או עיקולים שלא הובאו לידיעתם וכן הלאה). דעו לכם, כי, כיום, נסח טאבו הוא הדבר הראשון שמומלץ למתעניינים בדירה לבדוק, ולכן, תצטרכו לעשות הכל, על מנת שכשהמתעניינים בדירה יפיקו נסח כזה, הוא יהיה עדכני ולא בעייתי.

ביצוע חישוב אמיתי ונאמן למציאות של היקף העסקה

במרבית המקרים, אנשים המוכרים את דירתם בטוחים שאם דירתם, על פי הערכת שמאי, שווה 1.5 ₪, למשל, זה יהיה גם הסכום הסופי שיגיע לידיהם. וזו טעות גדולה, כי אם הדירה שלכם אכן שווה את הסכום הזה, ותחפשו דירה לקניה שערכה זהה (איזה יופי, יש לכם הון אישי, אתם לא צריכים לקחת משכנתא, יאייי ☺), רוב הסיכויים שתגלו שהתחשיב שלכם היה שגוי, כי שכחתם לקחת בחשבון גורמים שונים. לדוגמה – עלויות שכר הטרחה של הגורמים המקצועיים השונים, עלויות תיקון והסדרת ליקויים שונים המופיעים בנסח הטאבו, עלויות פרסום, עלויות הכנת הדירה להצעתה למכירה, היטל השבחה וכד'.

ניסיון מציאותי לצפות תקלות שונות שעלולות לצוץ

ישנן לא מעט "עיזים" שעלולות לצוץ בזמן שאתם מתכוונים למכור את דירתכם. חלקן, אמנם, ניתנות לצפייה מראש (למשל, טבעי שאם אתם, כרגע, משכירים את הדירה שאתם מתכוונים למכור, עלולות להתגלות בעיות מסוימות בתיאום הביקורים בדירה בין המתעניינים לשוכרים אותה),.אבל, בנוסף לתקלות שאותן ניתן לחזות בסבירות מסוימת, עלולות להתעורר גם תקלות נוספות, שחלקן בלתי צפויות. לדוגמה, כשאתם מראים את דירתכם הממוקמת בבניין מגורים משותף למתעניינים, ולדיירים האחרים (וסיבותיהם-עימם) יש אינטרס שמכירה כזו לא תצא לפועל, ולכן, הם משתמשים באמצעים שונים בכדי להבריח את כלל המתעניינים, או מתעניינים ספציפיים.

סיכום ביניים

גם אם אתם מצויים בצד המוכר נכס נדל"ן, ליווי של עורך דין המתמחה בעסקאות נדל"ן למגורים עשוי לספק לכם את רשת הביטחון הטובה והמהימנה ביותר מפני "הפתעות" שעלולות לצוץ באספקטים השונים.

בשורה התחתונה ובסיכומו של דבר

ברור לגמרי שלא תצליחו, תמיד, לצפות ולחזות את כל התקלות האפשריות, במיוחד לא אם זו עסקת הנדל"ן הראשונה שלכם, או שאינכם עוסקים במסחר בנדל"ן באופן מקצועי למחייתכם. יתרה מכך, נחדד ונאמר, כי אפילו איש המקצועי המנוסה והמיומן ביותר בעולם אינו מסוגל לצפות 100% מכל מה שעתיד להתרחש או 100% מכל מה שעלול להשתבש, והקורונה, כדוגמה, סיפקה לנו את ההוכחה הטובה ביותר לכך.

אבל, ככל שניסיונו של איש המקצוע הוא רב יותר, המודעות שלו להופעתן של התקלות האפשריות הופכת לגדולה יותר, ואם הוא גם פועל בשטח זמן רב, הוא מסוגל לא רק לחזות את מרבית התקלות, אלא גם להציע להן אמצעי פתרון יעילים קרוב ככל האפשר להיווצרותן, תוך צמצום ניכר של הנזקים שהן עלולות ליצור. אין זה פלא, אם כן, שמרבית רוכשי הדירות, כמו גם מרבית מוכרי הדירות, מעדיפים להיות מלווים באנשי מקצוע מיומנים ומנוסים, שאליהם הם יכולים לגלגל את הדאגה הנוגעת לכל מה שעלול להשתבש, ולהתמקד בדברים חשובים יותר.